漳州市区商品住宅专项维修资金管理暂行办法征求意见

漳州市市区商品住宅专项维修资金管理暂行办法

（征求意见稿）

第一条 为加强市区商品住宅专项维修资金的管理，保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《福建省物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条 本市市区范围内（芗城区、龙文区）的商品住宅（含经济适用房、两限房）、非住宅项目的专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法;安置房、危改回迁房参照本办法执行。

本办法所称商品住宅专项维修资金，是指专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称的非住宅项目，是指商品住宅小区内的非住宅或者商品住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第三条 商品住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 漳州市城市管理局（以下简称市城管局）为市区商品住宅专项维修资金主管部门，负责市区商品住宅专项维修资金的指导和监督。

市财政部门负责市区商品住宅专项维修资金管理信息系统的建设和运行维护的资金保障；负责市区商品住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

市审计部门负责市区商品住宅专项维修资金管理和使用的审计监督。

市住建部门负责新建商品房楼盘表备案时审核开发建设单位的楼盘信息，并依程序提供给市区商品住宅专项维修资金主管部门；负责在办理购房合同网签备案时，按市区商品住宅专项维修资金主管部门提供的信息，审验购房人的商品住宅专项维修资金的交款凭证。

市自然资源部门负责在办理房屋登记相关手续时，审验申请人的商品住宅专项维修资金的交款凭证。

物业所在地村（居）民委员会负责紧急情况下使用商品住宅专项维修资金必要性确认；参与紧急维修完工后的竣工验收。

第五条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。

市城管局应当根据市区住宅建筑安装工程每平方造价的变化情况，适时调整市区首期住宅专项维修资金的交存标准，并予公布。

第六条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。商品住宅、非住宅的业主应当在办理购房合同网签备案前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第七条 2010年1月1日起应交未交住宅专项维修资金的或者住宅专项维修资金账户余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，由市城管局向业主发出交存或续交通知，业主接到通知后应在30日内到专户管理银行续交，逾期不交住宅专项维修资金的业主，由市城管局责令其限期交纳，经两次催收仍不交纳的，将公告催交，公告期满仍不交纳的，由业主委员会依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第八条 2010年1月1日前应当建立而未建立，或未完全建立住宅专项维修资金的，已成立业主委员会的且在任期内的，由业主委员会召开业主大会；未成立业主委员会或者业主委员会任期届满未换届的，由乡（镇）人民政府或者街道办事处组织召开业主大会,村（居）民委员会协助。业主大会就补建本区域住宅专项维修资金作出决定，住宅专项维修资金交存标准不得低于现行交存标准。

业主大会决定补建的，市住建部门协助市城管局将相关楼盘信息录入住宅专项维修资金管理系统，市城管局负责业主信息的录入及《住宅专项维修资金缴存通知书》的打印，业主委员会或村（居）民委员会负责将《住宅专项维修资金缴存通知书》交付给业主。

第九条 市城管局应当采取竞争性方式或集体决策方式确定商业银行,作为市区商品住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户,专户管理银行负责办理维修资金交存、使用、结息、核算、资金划转等手续,并向社会公布。

购房人交存住宅专项维修资金,专户管理银行应当向购房人出具财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十条 商品住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

商品住宅专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

第十一条 使用商品住宅专项维修资金的申请人，已成立业主委员会且在任期内的，由业主委员会或者业主委员会委托物业服务企业提出使用申请；未成立业主委员会或者业主委员会任期届满未换届的，由物业服务企业提出使用申请；未成立业主委员会且无物业服务企业提供服务的，由村（居）民委员会提出使用申请。

第十二条 商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按下列规定分摊：

（一）住宅电梯维修和更新、改造费用，按产权面积结合楼层系数分摊。首层住户不纳入电梯维修和更新、改造费用分摊范围。

2-4层为第一段，系数为1；5-7层为第二段，系数为1.2；8-10层为第三段，系数为1.4；如此按3层为一段类推，每段系数按0.2递增，即系数为1+（N-1）×0．2（N为段数）。

S=S1K1+ S2K2+ \u201E\u201E +SnKn

Sn: 代表各户房屋产权面积; Kn: 代表各户相应楼层系数

各户分摊费用= SnKn×（总费用/S）

（二）除电梯外，其余共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由相关业主按照各自拥有专有部分面积的比例分摊。

第十三条 非紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的，应当由商品住宅专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可使用；紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的，须商品住宅专项维修资金列支范围内不少于5名业主进行现场勘验、确认。

第十四条 商品住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用商品住宅专项维修资金的，使用申请人应向市城管局提供以下材料：

（一）维修和更新、改造方案；

（二）工程预算书；

（三）业主确认证明（非紧急情况下维修）；公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门的整改通知书或房屋安全鉴定机构出具的鉴定报告或村（居）民委员会出具的紧急维修必要性的确认证明，以及业主代表签字的现场勘验、确认书（紧急情况下维修）；

（四）施工合同；

（五）竣工验收报告；

（六）工程决算书；

（七）分摊清册；

（八）商品住宅专项维修资金使用专户开户证明；

（九）公示证明材料。方案、工程预算书、工程决算书、分摊清册应当在维修现场以及物业管理区域内醒目位置进行公示。非紧急情况下维修，公示时间应不少于10个工作日；紧急情况下维修，方案及工程预算书的公示可与维修施工同时进行，公示时间应不少于3个工作日；竣工验收后，工程决算书与分摊清册公示时间应不少于15个工作日。

有利害关系的业主，可以在公告期限内对上述材料提出异议，申请人（单位）应当负责解释；确有错误的，应当及时更正。

维修工程竣工后，已成立业委会的，工程验收人员应包括物业服务企业代表不少1人、维修单位代表不少于1人、业主代表不少于2人（紧急情况下维修，参与工程验收的业主应为原参与现场勘验的业主代表）、业委会委员不少于1人；未成立业委会的，验收人员应包括物业服务企业代表不少1人、维修单位代表不少于1人、业主代表不少于2人（紧急情况下维修，参与工程验收的业主应为原参与现场勘验的业主代表）、居委会代表不少于1人。

商品住宅专项维修资金使用申请人（单位）应当在维修工程竣工验收后60日内持上述材料向市城管局申请拨付维修资金。如有特殊情况，不能在60日内申请的，应当以书面形式向市城管局说明原因。逾期申请或者不报告的，市城管局不得拨付维修资金。

市城管局应当自受理申请之日起5个工作日内审核完毕，并向专户管理银行及时发出划转住宅专项维修资金的通知。市城管局逾期拒不审核的，视为同意。

第十五条 市城管局不得参与使用商品住宅专项维修资金进行的维修和更新、改造工程的组织和实施。

第十六条 使用商品住宅专项维修资金的工程项目，单项工程预算或决算金额在5000元以上（含5000元）的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，实际申请使用金额不得超过审价金额，审价费用可计入当次维修资金预算并纳入决算开支。维修工程不得随意拆分以规避第三方审核。

第十七条 鼓励申请人聘请专维金维修采购代理机构信息库内的采购代理机构通过比选、公开招标等方式确定施工维修单位。非紧急情况下的维修和更新、改造工程，工程预算造价在5万元（含5万元）以上的必须委托专维金维修采购代理机构信息库内的代理机构进行招投标。代理费用可计入当次维修资金预算并纳入结算开支。

第十八条 商品住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用商品住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等相关规定执行，违反规定使用商品住宅专项维修资金的，应当承担法律责任。

第十九条 房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金归房屋受让人所有。

房屋受让人应当持房屋权属证书、身份证到市城管局办理分户账更名手续。

第二十条 依法依规使用商品住宅专项维修资金行为受法律保护，相关业主不得以不正当理由诋毁、污蔑、攻击申请人（单位）。寻衅滋事，扰乱公共秩序的，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条 对违反本办法规定的单位和个人，根据《住宅专项维修资金管理办法》、《福建省物业管理条例》等其他有关规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 各县（市）、开发区（投资区、高新区）可参照执行。

第二十三条 本办法自    年   月   日起施行。本办法有效期限   年。