漳州既有建筑功能业态调整互换清单出炉！业态变更务必注意……

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发表时间：2023-03-22 09:57网址：https://www.0596loushi.com/

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为打通既有建筑改造利用消防审验堵点，近日，市住建局与市自然资源局联合制定了《漳州市既有建筑功能业态调整互换清单》（以下简称“清单”），旨在打通阻碍既有建筑改造利用申报消防设计审查验收堵点，鼓励繁荣经济、改善民生、促进创新创业，同时严格控制对城市规划、环境、安全有严重影响的项目，助力现代化滨海城市建设。

清单制定背景

随着经济社会的持续发展，新兴业态不断出现，很多既有建筑原有的使用功能已不能适应市场需求，需要进行调整变更。按照《消防法》等有关规定，改变原有使用功能情形的，依法应当先行取得规划主管部门出具的使用功能变更手续，这是办理消防审验、施工许可的前置条件。但房屋产权方或建设单位大部分为小、微经营实体，缺少申请功能变更的有效途径，容易走弯路造成经济损失。因此，制定并出台既有建筑功能业态调整互换清单是规范消防审验工作、提升营商环境的迫切需要。

清单出台意义

1.适应深化“放管服”改革、优化营商环境的迫切需要；

2.有利于推进城市更新，提升城市存量建筑发展活力；

3.有利于激发市场活力、改善民生，更好服务于现代化滨海城市建设。

清单制定原则

既有建筑功能业态调整互换不应对相邻土地、建筑物等造成影响，不应影响相关利害人合法权益；严格控制对城市规划和周边环境、安全有严重影响的项目。

申报消防审验手续

对未改变使用功能或改变使用功能并符合清单中可调整互换情形的，在不涉及改变建筑面积、高度、层数、外立面等前提下，建设主管部门在建设单位提供原建筑的建设工程规划许可证或不动产权证的情况下，依申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。

属于互换清单中不予办理情形的，建设主管部门不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。

正面清单：五类情形可以调整互换

若既有建筑使用功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，则无需征求取得规划资源主管部门意见，免予补缴土地出让金，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案。

1.产权证明文件土地（房屋）用途登记为商业服务业一级分类的，土地用途可包含现行《土地利用现状分类》（GB∕T 21010-2017）规定的以下二级类用地用途：零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地，不包含加油站、加气站、充换电站。

2.产权证明文件土地（房屋）用途登记为零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、娱乐用地、其他商服用地的建筑，其内部的业态可调整互换的使用功能包括但不限于商铺、商场、百货、零售、超市、便利店、奶茶冷饮、茶馆、咖啡、小吃、轻食、批发市场、饭馆、餐厅、酒吧、KTV、剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、电子游艺厅、室内娱乐、健身房、教育培训机构、银行网点、宠物医院、公共设施营业网点、已取得《医疗机构执业许可证》的私人诊所、网吧、影视城、洗车场、洗染店、照相馆、理发、美容、家政、保健养生、养老中心、月子中心、午托、幼托、日托服务、洗衣干洗、洗浴、足浴、废旧物资回收站、修理网点、物流营业网点等商服用途，但加油站、加气站、充换电站以及旅馆用地（包括宾馆、酒店、旅馆、招待所、度假村等）除外。

3.产权证明文件土地（房屋）用途登记为旅馆用地（包括宾馆、酒店、旅馆、招待所、度假村等）的，允许配套餐饮、零售商铺、酒吧、KTV等相关商业业态。若经营餐饮应符合环保要求。

4.产权证明文件土地（房屋）用途登记为商务金融用地（包括办公、商业办公、电子商务、技术服务、广告传媒等）的，允许配套内部员工食堂，应符合环保要求。

5.各级人民政府为主体所有或者管理的公共服务设施如教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施等建筑内部（除社区用房、物管用房、农贸市场外），在保证主体功能的前提下增加对内服务的生活、文化娱乐设施。

负面清单：八类情形不予调整互换

若既有建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，则自然资源主管部门不予出具规划意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案：

1.将产权证明文件土地（房屋）用途登记为非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的。

2.将产权证明文件土地（房屋）用途登记为住宅建筑改为非住宅功能的。

3.将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的。

4.将社区用房、物管用房、党建用房、农贸市场以及公共文化、教育、体育、公园等公共配套建筑改作他用的。

5.将地下车库、交通通道改作他用的。

6.封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的。

7.利用违法建设整体或部分进行使用的。

8.其他明显与建设工程规划许可用途不符的。

清单管理机制

动态维护更新。市自然资源局、住建局对既有建筑功能业态调整互换清单范围进行动态更新维护。

确保结构安全。涉及所在建筑主体和承重结构变动的，建设单位应委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具结构安全复核意见。

切实履行监管职责。消防审验主管部门要严格按照国家工程建设消防技术标准和经审查合格的消防设计文件履行消防设计审查验收职责。

明确建设主体的责任。建设、监理、设计、施工和消防技术服务机构及从业人员依照《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》《福建省建设工程消防设计审查验收管理暂行实施细则》等法律法规承担相应主体责任。

来源：漳州住建局市局消防科市消防工程中心拟稿：陈一华

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