提振信心！优质地块组团上架！2021年漳州市区第1场土拍对楼市将有何影响？

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发表时间：2021-02-28 22:38来源：漳州楼市情报

作为楼市风向标，每一场土地拍卖，都必然牵动人心！

2020年8月25日漳州市区第4场落幕之后，时隔半年，2021年2月26日，漳州市自然资源局发布[2021]1号土地拍卖公告，掀起了2021年漳州市区的土拍大幕！

从2020年3月31日到8月25日，2020年漳州市区共举办了4场土地拍卖，共成交11宗商住用地，计容总建筑面积128万㎡，成交总金额近75亿元。拿地房企以国企/央企（漳龙、城投、中铁、建）、上市房企（世茂、阳光城、大唐、中梁、碧桂园）为主，房企拿地谨慎。

供地板块集中在西湖片区4宗（2020P08-碧桂园西湖印象、2020P09-大唐三木印象西湖、2020P11-建发和著、2020P12-玖颂西湖）、长福片区3宗（2020P01-漳龙回购地块、2020P02-世茂漳州府、2020P07-中梁远洋星海天宸），此外通源片区（2020P10-中国铁建海语印象）、蓝田板块（阳光城大唐翡丽印象）、碧湖板块（2020P05-城投地块）、江滨板块（2020P06-城投地块）各1宗。

由此可见，西湖片区、长福片区两大片区无疑是2020年漳州市区土地拍卖市场的当红炸子鸡！

时隔半年后，2021年漳州市区的首场土地拍卖中，西湖片区、长福片区延续2020年的热度，人民广场大型城市综合体地块（2021P01）、西湖片区一线临湖地块（2021P04、2021P05）纷纷上架待拍。

相关链接：2021年漳州市区第1场土拍5幅地块上架！人民广场综合体、南湖类别墅、西湖一线临湖地块都来了

此外，久违的万元刚需板块，蓝田腹地再度出让住宅地块——2021P02地块带着“新漳州市民”的殷切期盼，清新登场，地块虽然有点小，计容总建不到4万㎡，但从现有的周边新盘及二手房房价来看，市场价格预期在万元以内。

值得一提的，2021年2月2日的惊天一响——漳州市区扩容，龙海、长泰撤县（市）改区，漳州高新区从此拥有了有趣的“双重身份”——在高新区“区地合一”的底色上，“大龙海”都是漳州市区了，“漳州高新区”自然也是“市区”，而且是个特殊的“市区”（“区地合一”的***经济开发区），漳州市区南江滨终于进入了新时代。

除了2019年7月10日2019P10地块（联发君领壹号）、及9月25日2019P11地块（滨江雅筑）的首秀成功出让外，2020年仅有5月15日的商业地块2020G02地块出让（片仔癀），住宅类地块断档。2021年漳州市区南江滨新时代开幕后，2021P03地块（南湖类别墅地块）闪亮登场。

关于2021年漳州市区的首场土地拍卖，对漳州市区楼市后市将会有何影响？总体来看，大概有以下几点：

1、在“房住不炒”、“三稳”当头的大背景下，大涨大跌，都是不被允许的，近日，22个重点城市已经相继启动“3次两集中”供地。

从漳州市区楼市的近三年行情及实际情况来看，有业内人士认为，2017年的楼市暴涨，透支了漳州楼市未来几年的购买力。

而据蓝火置业2021年1月最新数据显示，2021年1月漳州市区住宅房价成交均价13462元/㎡，较2020年1月均价15518元/㎡，下跌2056元/㎡，且从全年数据来看，房价曲线也是出现明显下滑趋势。

另据坊间消息，九十九湾示范段某楼盘在2020年底推出10套9999元/㎡的特价房。从2016年至今来看，5年期间，漳州市区楼市所经历的过山车行情，目前市场是否到了“筑底”阶段？或者说“筑底”是否已经完成？

从2021年漳州市区的**场土地拍卖底价及限价情况来看，

第1宗地块：2021P01地块（人民广场大型城市综合体）计容总建＜364590㎡，其中商业商务不低于总计容40%，即住宅总计容小于218754㎡，与2020年6月9日成功拍出的2020P07地块（中梁远洋星海天宸）总计容＜214632㎡相比，两者相近。2021P01地块（人民广场大型城市综合体）计容总建按＜364590㎡计算，起拍楼面价约3003元/㎡，扣除商业商务计容，按住宅计容总建＜218754㎡计算，起拍楼面价约5006元/㎡。2020P07地块（中梁远洋星海天宸）起拍楼面价6504元/㎡，成交价6504元/㎡底价成交。

2021P01地块位置示意图（来源：漳州楼市情报/漳州楼市网）

2021P01地块红线图（来源：读地）

第2宗地块：2021P02地块（蓝田板块）计容总建＜36677㎡，起拍楼面价3544 元/㎡，周边翼特丽景城二手房毛坯9000元/㎡左右，阳光城大唐翡丽印象新盘均价11000-12000元/㎡，宝龙广场12000-13000元/㎡。

2021P02地块位置示意图（来源：漳州楼市情报/漳州楼市网）

2021P02地块红线图（来源：读地）

第3宗地块：2021P03地块（高新区南湖片区类别墅地块），计容总建＜48228㎡，1.0＜容积率＜1.2，起拍楼面价8294元/㎡，参考2020年3月31日成功拍出的长福片区2020P02地块（世茂漳州府），计容总建<38200㎡，1.0＜容积率＜1.1，成交楼面价12356元/㎡（底价成交）。地块所处板块虽有差异，但南湖片区2021P03地块在龙海“撤市改区”大背景下，以及三馆、南湖生态公园、南江滨等独特的自然资源条件下，及与老城区一桥之隔等优势下，“豪宅”形象跃然纸上。

2021P03地块位置示意图（来源：漳州楼市情报/漳州楼市网）

2021P03地块地块红线图（来源：读地）

第4、第5宗地块：西湖一线临湖2021P04地块、2021P05地块，计容总建分别为＜55740㎡、＜31789㎡，起拍楼面价分别为5427元/㎡、5253元/㎡，与之相比，2020年6月9日西湖片区碧桂园拿下的2020P08地块（碧桂园西湖印象）、大唐&三木联合拿下的2020P09地块（大唐三木印象西湖），起拍楼面价分别为5417元/㎡、5520元/㎡，成交楼面价分别为6205元/㎡、6181元/㎡，还有2020年8月25日励欧拿下的西湖片区2020P12地块（玖颂西湖）起拍楼面价4922元/㎡，成交楼面价5330元/㎡。综合上述地块，从位置上看，地块的优劣，还是一目了然的。

2021P04地块、2021P05地块位置示意图（来源：漳州楼市情报/漳州楼市网）

2021P04地块地块红线图（来源：读地）

2021P05地块地块红线图（来源：读地）

值得一提的是，上述2021P01地块及2021P02地块，住宅部分预售均价不超20000元/㎡，在现阶段而来，与其说是“限价”，不如说是“预期”。

另外长福片区2021P03地块、西湖片区2021P04地块及2021P05地块等3宗地块，公开信息上，并未无“20000元/㎡”的天花板。

因此，与2020年同类地块相比，略有下调的起拍价，及刚需、刚改类型住宅20000元/㎡的限价，也足以说明，目前官方对市场的预期。

2、漳州市区第二个大型综合体、第二块类别墅地块、西湖片区一线临湖地块纷纷登场，2021年的**场土地拍卖亮点很足。

仿佛第二个“万达广场”、第二个“世茂漳州府”、第二个“建发碧湖壹号、建发碧湖双玺”重现，这对于上述片区楼市的影响，也将是标志性的。

有业内人士认为，“优质地块组团上拍，目的主要还是在于‘提振楼市信心’。”当然，最终，还是要靠市场的检验。

3、除了长福片区2021P01地块（人民广场综合体）地块起拍总价近11亿元外，其他4宗地块，起拍总价在1.3-4亿元，地块计容总建较小，起拍总价较低，门槛自然也相对较低。

可以预见，2021年3月漳州市区的首场土拍，或将迎来大型品牌房企的对战，除了蓝田片区的2021P02地块外。

当然，2021年3月漳州市区土地拍卖的首拍之战，也将极大程度影响2021年1-2月当前略显疲软的市场，能否如3月的阳光温暖大地？

附：漳州市自然资源局国有建设用地使用权出让拍卖公告

（漳自然资告字[2021]1号）原文

来源：漳州楼市情报猪哥/文

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