漳州市区2020年度**场土拍释放积极信号！3宗“地王”坚挺房价！

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发表时间：2020-12-09 10:45来源：漳州楼市情报

【编者注：为了向网友提供更多更丰富的资讯，本网将转载、转发部分回顾性资讯，相关资讯的发布时间、所述事件时间，请网友留意。注：本文发布于2020年3月。】

（本图片来源：闽南日报）

3月31日，2020年度漳州市区首场土地拍卖“如期”落幕！

近2小时，25家开发商（个人）参拍，超过100轮竞价，3宗地块，总建约37万㎡，总成交价近21亿元，土拍表现由“冷”到“热”。

2020P02地块（长福豪宅地块）虽然0溢价成交，但并不意味着市场“冷”或者是预期“冷”，其实“冷”里透着“热”，成交楼面价约12356元/㎡基本奠定房价2万+/㎡。

包括2020P03地块（景山地块）溢价率虽然只有近15%，成交楼面价约5536元/㎡，也是刷新了板块楼面价。

而“热”就显得更明显，2020P01地块（安置房地块）最高溢价约68%，楼面价约3724元/㎡，比去年大唐拍下的限价回购地块2019P08、2019P09相比，成交楼面价分别高了约1287元/㎡、1269元/㎡。

本场土拍堪称创下3宗“地王”：豪宅地块“地王”、景山板块“地王”、安置房“地王”。

（漳州楼市情报制图，点开图片，可以放大，看清晰大图）

01 刷新漳州楼面价的天际线重新定调漳州豪宅2万+价格坐标

2020P02地块（高档住宅地块）打头炮，漳州城投、世茂等2家房企报名，虽然是底价成交，但世茂以12356元/㎡的楼面价，还是刷新了漳州楼面价的天际线（不含房价狂奔时代的2017年禹洲雍禧澜湾、禹洲雍江府、恒大帝景、建发玺院等4宗去配建地块），当然，本宗地块有其自身特殊性。

竞拍前，猪哥走访不少业内人士，对于该地块的看法，好坏都有。

好的是这幅地块所处的地段——长福片区作为2020年漳州市区的两大重点发展片区之一（西湖、长福），即长福片区高档住宅板块的发展预期及高端商业等配套预期，以及容积率1.1纯低密度社区，建筑限高15米，九十九湾一线，可以打造多种高溢价产品，如市场上常见的双拼、联排、叠墅、大平层等，再者还有规划龙江高架路及漳华高架路的交汇的交通便利。

坏的是地块周边长福安置房及北面寺庙。另外，还有片区内教育资源优质与否的不确定性。当然，对于豪宅业主，这个好像重要，也不重要，大概是“锦上添花”。

本地块漳州城投、世茂参拍，最终世茂一局定音，国企陪拍，最终全国百强房企勇于摘地。

虽然底价成交，但此地块成功出让，足以说明两方面意思：

一是，百强房企对漳州市区楼市的乐观预期，12356元/㎡的成交楼面价，最终房价大概率2万+。

一是，作为豪宅（高档住宅）地块，12356元/㎡的起拍楼面价，足以“坚挺”漳州市区豪宅房价的2万+坐标。

此前，有一段时间，由于“房价不超2万”的局限，漳州“豪宅”与“普通住宅”的价格差距并不大，如2017年房价狂期，漳州市区多个刚需楼盘冲击15000元/㎡大关，而碧湖豪宅限价20000元/㎡以内。

在突破“2万”的天花板后，优质地块豪宅项目将重构漳州市区的房价体系，从安得广有7000多的价格，刚需盘有11000-12000的价格，改善型住宅有15000-16000的价格，而豪宅也有2万+的豪宅价，这样漳州市区的房价区间也显得“正常”些。

值得一提的是，本地块的顺利成交，对于周边新盘，如三盛璞悦湾、融信壹号府、国贸润园等均价13000~14000元/㎡，一定程度上来说，将是利好。

02 景山板块楼面价创新高板块10余年开发进入倒计时

本场土拍第2个登场的是2020P03地块（景山板块），东海开发、阳光城、大唐、恒大、中梁等5家开发商参拍，该地块优势，体量大，计容建筑面积近21万㎡，最终阳光城以楼面价约5536元/㎡，溢价率约15%拿下，溢价率虽然不高，但楼面价还是刷新了景山板块地价（2013年9月融信未来城楼面价2573元/㎡及福晟钱隆公馆约2427元/㎡、2018年6月宝龙广场云景里楼面价约3604元/㎡）。

本地块周边基本是刚需盘，板块内房地产开发成熟度较高。该片区内入住小区多达10余个，西侧福晟钱隆学府、福隆城、瑞景城等都已入住，福晟钱隆樽品一期及悦珑庄B组团等也已入住，而东侧上层55、华港豪庭、中科蓝湾国际、惠祥香槟左岸、宏景花园、融信未来城等也都入住；目前在售的也有悦珑庄二期、世茂福晟钱隆樽品二期、宝龙广场云景里、上层55御墅等多个楼盘，此外，还有安置房小区“惠山花园”。

景山板块生活氛围浓厚，区域周边，教育资源有漳州市九中、漳州二实小景山校区、蓝田开发区实验小学、蓝田开发区第二实验小学、龙文区区直机关幼儿园、龙文区第二实验幼儿园等，公共资源有龙文行政服务中心、龙文区文化中心、蓝田社区卫生服务中心等，商业方面有宝龙广场。

本地块限高100米，其中住宅高度大于24米，限定了项目开发不能采取“高层+多层”的高低配模式，高层+小高层洋房基本定局。由于项目体量大，近21万㎡的计容建筑面积，预计3年左右的开发周期。

通过实地了解可见，漳州市区景山板块周边待开发的用地，除了2020P03地块外，也就只剩下东侧的梧桥村，景山板块住宅开发几乎进入倒计时。

因此，本地块可以说是“坚挺”了周边住宅世茂福晟钱隆樽品、宝龙广场云景里11000-13000元/㎡的房价，甚至带来板块内2-3后的预期。

03 近20家全国百强房企相继入驻漳州市区世茂加仓阳光城首进

近年来，漳州市区由于内生型的相对稳定环境，及城市日新月异发展，受到了越来越多的全国大型开发商的关注，融信、大唐、国贸、万科、建发、恒大、宝龙、中海、禹洲、保利、世茂、正荣、三盛、龙湖、联发、融创等近20家全国百强房企相继进驻。

世茂拿下2020P02地块，加仓漳州市区，市区之前有3个楼盘，“安得广”世茂城品、与保利合作开发“保利世茂璀璨滨江”及最近并购的“世茂福晟钱隆樽品”。近两年在长泰、角美（台商投资区）、漳浦、东山、龙海加快布局。据克而瑞数据显示：2019年闽南全口径成交金额排行榜中，漳州贡献了世茂40%的业绩份额，显然漳州将继续作为世茂的战略深耕目标。

而阳光城首次进驻漳州市区，此前，阳光城主要在角美（台商投资区）和漳州港（开发区）以及在漳浦与碧桂园合作开发碧桂园阳光城十里江湾等，近年来多次参拍市区地块，但直至今年才最终成功进驻。

04 不止“中间商”发力 “代工厂”也鸡冻实力点赞“三稳”预期

2020P01地块（长福安置地块）最后登场，也最终引爆本场土拍，天利仁和、宝嘉、东海开发、漳龙、恒晟、安溪春秋、万顺、奥园、个人（王志强）、个人（王友杰）、阳光城、省一建、中建海峡、泉州融金、中梁、正荣、泉州润宇、中海外、联泰、海投、福建建工等共21家开发商（个人）参拍，最终历时近半小时角逐，漳龙（国企）以楼面价约3724元/㎡，溢价率约68%拿下，此幅地块住宅回购价7776元/㎡。

有意思的是，本地块的起拍楼面价约2223元/㎡，与去年大唐拍下的限价回购地块2019P08、2019P09相比，起拍楼面价分别少了约214元/㎡、232元/㎡。但最终，21家房企参拍，而且参拍房企中，央企、国企、百强房企、区域民企，甚至还有“个人”，五方角力，最终还是国企“漳发”夺标。

而约68%的溢价率，约3724元/㎡的楼面价，比去年大唐拍下的限价回购地块2019P08、2019P09相比，成交楼面价分别高了约1287元/㎡、1269元/㎡，更是考验房企能力。

2020年度漳州市区首场土拍，无论是世茂加仓“2020P02地块”（豪宅地块），阳光城首进市区摘“2020P03地块”（普通住宅地块），还是21家房企角逐“2020P01地块”（安置房地块），“中间商”和“代工厂”都用真金白银实力点赞“三稳”预期。

05 “三稳”当头降息降准护市全球疫情可能促使楼市政策适度放松

今年2月24日，漳州市市长刘远在专题调研部署加快推进服务业复工复产工作时要求，要高度关注房地产市场运行。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快房地产项目复工，扎实做好稳地价、稳房价、稳预期工作，确保疫情防控期间房地产市场平稳健康有序。这是关于漳州的房地产市场的最新基调。

3月30日，央行以利率招标方式开展500亿逆回购操作，中标利率为2.20%，较2月17日的2.40%，下调了20个基点（以往多为5个基点、10个基点），很明显这是降息的重要信号，给市场传递出4月份LPR将会大概率下降的强烈信号。

最近3月27日决定中国2020年经济命运的大会，如时召开。关于楼市的建议：

“全球范围内的经济危机正在形成，二季度中国经济压力和就业压力依然较大，考虑到预调，建议房地产政策在“房住不炒”“一城一策，因城施策”的原则下，在供给端和需求端适度放松。房地产政策的适度放松有利于稳定投资，稳定消费，带动相关产业链企稳。”

综上可见，“房住不炒”，全球疫情、全国大环境变化等，楼市要“三稳”，漳州房地产市场要平稳、健康、有序发展，未来预期清晰可见。

当然，“未来”是否真如“预期”，购房者手里，也是握着“关键的一票”。

你买单？还是不买单？

附：2020P01-P03地块大致位置图

（漳州楼市情报制图，点开图片，可以放大，看清晰大图）

2020P01地块

地块名称：2020P01地块

地块位置：漳华东路以南、龙溪北路以东、规划莲花路以北

板块位置：长福片区

出让面积：46903.31㎡

土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商业用地（商场、商店）

容积率：1.0＜容积率＜2.6

计容建筑面积：A＜121900㎡

建筑限高：＜105米

起始总价：2.71亿元

起拍楼面价(元/㎡）：约2223元/㎡（与去年的限价回购地块2019P08、2019P09相比，起拍楼面价分别少了214元/㎡、232元/㎡。）

商业配比：需建约700㎡独立公共聚会场所

限价回购：不设保留价,限价回购（住宅商品房回购价为7776元/㎡，商业回购价为15446元/㎡，地下车位回购价为3000元/㎡。）

备注：安置房面积、户型比例为：50㎡以下占10%，50~80㎡15%，80~100㎡占25%。100~120㎡占25%，120~150㎡占25%。将由漳州市住建局限价回购，统筹用于城建项目（含棚改项目）拆迁安置。

2020P02地块

地块名称：2020P02地块

地块位置：龙江北路以西、规划莲花路以北、龙江北路以西

板块位置：长福片区

出让面积：34738.65㎡

土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（高档住宅）

容积率：1.0＜容积率＜1.1

计容建筑面积：＜38200㎡

建筑限高：＜15米

起始总价：4.72亿元

起拍楼面价(元/㎡）：约12356元/㎡

商业配比：纯住宅，禁止修建别墅类住宅

有无保留价：有保留价

周边新盘及在售价格：三盛璞悦湾、国贸润园、融信壹号府等，均价13000~14000元/㎡。

2020P03地块大致位置

（漳州楼市情报制图，点开图片，可以放大，看清晰大图）

2020P03地块

地块名称：2020P03地块

地块位置：龙文北路以东、蓝桥路以西、北环城路以南

板块位置：景山板块

出让面积：83810.39㎡

土地用途：住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商业用地（商场、商店）

容积率：1.0＜容积率＜2.5

计容建筑面积：＜209525㎡

建筑限高：＜100(住宅建筑高度大于24m)

起始总价：10.09亿元

起拍楼面价(元/㎡）：约4816元/㎡

商业配比：商业计容不得低于3000㎡，不得超过6500㎡

周边新盘及在售价格：悦珑庄二期、世茂福晟钱隆樽品二期、宝龙广场云景里、上层55御墅等，均价11000~13000元/㎡。上层55御墅均价15000左右。

来源：漳州楼市情报文

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文章分类：楼市动态土拍征迁

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