重磅！漳州农村宅基地和村民住宅有新规！独栋联排住宅不得超3层

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发表时间：2021-04-22 08:12来源：漳州市自然资源局

关于加强农村宅基地和村民住宅建设管理若干意见(征求意见稿)

为保障农村村民合理居住需求，有效改善提升农村人居环境和遏制“违法用地、违法建设”行为，根据《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）精神，就加强我市农村宅基地和村民住宅建设管理提出以下意见：

一、加强规划引导。县（市、区）政府、开发区（高新区）管委会要建立党委和政府主要负责同志负责的乡村规划编制委员会，将村庄规划编制和管理经费纳入本级财政预算，统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局；县级政府抓紧制定村庄规划编制三年工作计划，明确应编村庄规划的名单和数量，2021年底前累计完成应编尽编总数的50%以上，2022年底前累计完75%以上，2023年底前实现村庄规划管控全覆盖。有条件的地区可将历史文化名村保护规划与村庄规划合并编制。

在编制县、乡级国土空间规划和村庄规划时，应安排不少于10%的建设用地规模，用于保障农村村民住宅建设用地需求和满足乡村振兴发展需要。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。鼓励各地探索建设“农民公寓”或“农民住宅小区”等方式，保障农村村民实现户有所居。

二、强化用地保障。农村宅基地确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障；涉及占用耕地的，由县（市、区）、开发区（投资区、高新区）自然资源部门统一落实耕地占补平衡，不得收取耕地开垦费。辖区范围内确实无法落实占补平衡的，可按规定在市域或省域范围内落实。

三、优化审批机制和明确标准。

（一）改进农村村民住宅用地的农转用审批。落实《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽〔2021〕2号）文精神，对农村宅基地涉及的农转用审批事项由各县（市、区）政府负责实施。县（市、区）人民政府可根据农村宅基地用地需求，一次性或分期审批农用地转用。农用地转用审批后，乡镇（街道）人民政府（办事处）审批具体宅基地地块。

（二）建立和健全审批机制。乡镇（街道）要建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制，成立以乡镇（街道）党委主要负责同志为召集人的农村宅基地和村民住宅建设管理工作领导小组，负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作；统筹组织农业农村、自然资源、房屋建设管理、综合行政执法等相关机构成立协调机制委员会（下简称协调委），承担日常工作；乡镇（街道）要建立一个窗口受理申请，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作，按照《福建省农业农村厅福建省自然资源厅福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）要求，建立和健全“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制。

（三）严格村民住宅规划建设标准。严格执行我市农村村民住宅建设每户宅基地面积和人均住宅建筑面积限额标准。村民申请住宅建设用地的，其拟建的建(构)筑物垂直投影范围内的占地面积标准为:3人以下每户用地限额80平方米，4-5人每户用地限额100平方米，6人以上每户用地限额120平方米。利用空闲宅基地和未利用土地建设居民住宅的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。层高控制应符合当地的实际情况。

（四）进一步明确“一户一宅”认定标准。

1.符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：

（1）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

（2）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

（3）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

（4）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

2.“一宅”的认定。由村民自行向村委会申报，经村委会组织公示后无异议的，由村委会出具意见，并报乡镇（街道）人民政府（办事处）审核确认。

符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。

四、规范农村宅基地审批流程

（一）村民申请

符合下列情形之一的，农村村民可以申请宅基地：（1）因自然灾害或实施土地利用总体规划、村镇规划、旧村镇改造必须调整搬迁的，以及原有住房属D级危房需拆除异地重建的；（2）常住人口中已达到法定结婚年龄，确需分户建房的（原有宅基地超出法定标准面积的，分户时应予以扣减；一户多宅的，分户时不予安排新宅基地）；（3）原有宅基地被依法征收的；（4）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需新建住宅的；（5）法律法规规定的其他情形。

符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地建房书面申请。按照要求填写《农村宅基地和建房申请审批表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，承诺做好新建房外装修，不新增裸房等事项。

（二）村级审查

所在农村集体经济组织收到书面申请后，提交农村集体经济组织成员（代表）会议讨论并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于15个工作日。

（三）乡镇（街道）人民政府（办事处）审核批准

收到村级申请后，协调委组织农业农村、自然资源、房屋建设管理等相关机构进行审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示、原有住宅处理方式是否符合规定要求等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求。房屋建设管理机构负责审查建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。

（四）施工放线

申请人依法取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，可向乡镇（街道）人民政府（办事处）提出开工申请。乡镇（街道）人民政府（办事处）应及时组织力量按批准用地和规划许可，进行实地定点定桩定界，确定具体建房空间位置。

（五）安全施工

乡镇（街道）人民政府（办事处）要建立农村自建房质量安全提醒制度，发放《福建省农村自建房（三层以下）质量安全常识一张图》，鼓励村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式，鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

（六）竣工验收

乡镇（街道）人民政府（办事处）在村民建房完工、提出竣工申请后，应当及时安排工作人员实地核实是否按照批准的用地面积、宅基地四至等要求使用土地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求开展竣工验收，通过验收的，出具《农村宅基地和建房验收意见表》。乡镇（街道）人民政府（办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。如符合拆旧建新，农村村民需按承诺时间退还原宅基地。若未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）人民政府（办事处）应督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡镇（街道）人民政府（办事处）、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。

（七）确权发证

农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向不动产登记部门申请办理不动产登记，取得不动产证书。鼓励将不动产登记窗口延伸至乡镇（街道）。

五、加强建设管理

（一）加强村民住宅建设管理。乡镇（街道）人民政府（办事处）要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。按照农房建设安全管理“四到场”要求，实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场；建立村民住宅建设公示制度，村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督；县级住房和城乡建设部门要建立工匠培训制度，会同乡镇（街道）政府（办事处）组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。乡镇（街道）要建立健全农房建设安全巡查制度，及时发现问题，督促整改。

（二）强化农房风貌管控。村庄规划应延续传统风貌和布局，村民自建房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化。县级住房城乡建设部门编制具有地域特色的农村住宅建设风貌管控要求的农房建设建筑立面图集，免费提供农村村民使用，纳入村民住宅建设相关规划许可内容,作为建房日常巡查、竣工验收的建筑风貌管控依据。不符合建筑风貌管控要求的，乡镇（街道）人民政府（办事处）不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。

鼓励通过村规民约方式，管控新增裸房或在村集体内部探索建立农村村民个人信用体系，与旧宅翻建、新宅基地申请等挂钩，促进建筑风貌管控和“建新拆旧”落实到位。各地要深化农房整治行动，制定以奖代补办法。

六、加强监督检查

各县（市、区）人民政府，开发区（投资区、高新区）管委会要全面加强对辖区农村宅基地和村民住宅建设的管理，建立健全核查制度，定期对农村宅基地和村民住宅建设审批等管理工作情况开展核查、强化监管。将规范建房、裸房管控列入移风易俗和乡风文明建设内容。注重发挥党员先锋模范作用，党员干部、公职人员带头规范建房，对违规建房、新增裸房的，探索在评先、晋升、干部选拔任用、换届选举中一票否决。认真贯彻执行《自然资源部农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔2020〕127号），坚决查处农村乱占耕地建房等违法违规行为，做到“早发现、早制止、严查处”，坚决守住耕地保护红线。

各县（市、区）人民政府，开发区（投资区、高新区）管委会应结合本地实际，制定加强农村宅基地和村民住宅建设管理的具体贯彻落实举措。

来源：漳州市自然资源局

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文章分类：楼市政策

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