不得拖欠农民工工资！漳州发布新版市区商品房预售资金监管意见！

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注：本文发布于2019年5月。

漳州市住房和城乡建设局关于印发《漳州市区商品房预售资金监管实施意见》的通知（漳建房〔2019〕16号）

各县（市、区）建设局，漳州、常山、古雷开发区建设局，漳州台商投资区、漳州高新区建设局，市区各房地产开发企业：

为进一步加强漳州市商品房预售资金的监督管理，切实有效规范商品房预售资金的收存使用行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，对2015年出台的《漳州市区商品房预售资金监管实施意见》进行了修改，现将修改后的《漳州市区商品房预售资金监管实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

漳州市住房和城乡建设局

2019年4月16日

漳州市区商品房预售资金监管实施意见

为进一步加强商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金的收存使用行为，维护商品房交易双方的合法权益，有效促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律、法规和规章的规定，结合实际，就市区商品房的预售资金监督管理制定如下实施意见。

一、商品房预售资金监管适用于预售环节，不包括现房销售。预售资金应当全部存入监管银行的预售资金专用账户，由市住建局、监管银行对监管额度内的预售资金实行监管，保障工程建设。

二、预售人在申请商品房预售许可证前应选择商业银行（监管银行）设立商品房预售资金专用账户（以下简称专用账户），并与市住建局、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议书（以下简称监管协议），明确各自的权利、义务和责任。专用账户不得开通任何形式的自助转账业务。

预售人因开发规模、按揭额度等原因，需增加监管银行的，或由于监管银行服务等原因需变更监管银行，经市住建局同意增设或变更专用账户后，按上款要求签订监管协议。

若预售人在原监管银行有设定土地证、在建工程抵押贷款的，申请增设或变更监管银行前，预售人应征得原监管银行同意，并出具原监管银行允许增设或变更监管银行的函件给市住建局。

三、预售人预售商品房必须与购房人签订统一制定的《商品房买卖合同》，并在合同中注明预售资金存入的专用账户名称、账号。

《商品房买卖合同》签订后，预售人须凭监管银行出具的购房人首期付款或一次性付款存入专用账户的凭证到市房产交易中心办理备案登记，市房产交易中心应当核对监管银行出具的付款凭证。

购房人办理按揭贷款的，发放贷款的银行应将按揭款项转入所购房屋对应的专用账户。发放贷款的银行应在借款合同中明确将款项转入所购房屋对应的专用账户，市不动产登记中心在为其办理抵押登记时应审查。

四、资金出入账明细

监管银行应充分利用技术手段，将监管账户的资金出入账明细逐日生成并导入资金监管系统，确保数据的有效性与完整性。预售人应及时核对每笔出入账明细的详细来源与用途，在资金监管系统中予以确认。

五、市区房地产项目按预售许可为单位进行监管，每个预售许可工程监管资金额度原则上按以下标准确定（按建筑面积计算）：

（一）18层以下（含18层）为4200元每平方米；

（二）19层以上30层以下（含30层）为4800元每平方米；

（三）31层以上为6000元每平方米；

带装修的预售项目，装修成本按2000元每平方米计算。

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六、预售人应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，用款计划应按照节点申请支取：

（一）取得商品房预售许可证后，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管资金额度的25%；

（二）工程形象进度达50%，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的40%；

（三）主体结构封顶后，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的50%；

（四）外墙装修完毕脚手架拆除，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的70%；

（五）单体验收完成，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的80%；

（六）取得《工程竣工验收备案表》且无拖欠工程款和农民工工资的，预售人可申请支取全部监管资金。

七、预售人申请使用监管资金时，应向市住建局提交下列材料：

（一）预售资金使用申请表；

（二）用于支付桩基、主体及室外配套工程（各限一个合同）的施工进度款，提供经建设行政主管部门备案的工程施工合同、监理单位出具的施工进度证明、施工单位的用款申请；

（三）工程形象进度达50%、工程主体封顶和外墙装修完毕脚手架拆除的，提交由施工、监理单位的书面证明材料和施工现场照片；单体验收完成，提交各方主体验收证明；完成竣工验收备案的，提交《工程竣工验收备案表》和无拖欠工程款的证明；

（四）专用账户的资金余额凭证以及上一次核准款项的拨款对账单。

八、监管资金拨付

市住建局收到预售人的用款申请后，按下列程序办理：

（一）核对预售人提供的资料和用款额度；

（二）同意使用商品房预售资金的，在申请表上出具监管意见，监管银行凭监管意见办理商品房预售资金拨付手续。预售人提供的资料不完整的，市住建局不予受理。

九、监管额度外预售资金拨付

在留存规定的监管资金后，剩余资金为监管额度外预售资金，预售人在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下可以申请提取监管额度外预售资金拨付至预售人的基本户。

十、退房退款

进入专用账户的资金达到预售资金监管总额前，预售人与购房人解除购房合同（认购书）的，预售人可向市住建局申请退回相应购房款；入账资金超出预售资金监管总额后，预售人与购房人解除购房合同（认购书）的，由预售人自行结算退款。

十一、项目竣工通过验收备案后且无拖欠工程款和农民工工资的，预售人可申请撤销预售资金监管，按下列程序办理：

（一）预售人持《工程竣工验收备案表》向市住建局提出申请；

（二）市住建局审核后，同意撤销监管的，在申请表上出具监管意见。预售人凭市住建局出具的监管意见向监管银行申请办理结算手续，解除商品房预售资金的监管。

十二、预售人出现下列情形之一的，限期整改，整改期间，暂停拨付专用账户内的预售资金：

（一）存在违法违规行为导致工程停工的；

（二）存在严重质量问题的；

（三）未按期交付使用或存在未按期交付使用风险的；

（四）逃避资金监管，或超前超额骗取预售资金的；

（五）其他违反商品房预售资金监管的情形。

十三、监管银行有下列情形之一的，限期整改，整改期间，不得监管新预售项目：

（一）未经市住建局监管同意擅自拨付商品房预售资金的；

（二）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

（三）其他违反预售资金监管规定的行为。

十四、本实施意见自2019年5月1日起施行，有效期五年。2015年9月1日前已办理预售许可的预售资金仍由各商业银行监管, 2015年9月1日后办理预售许可的预售资金监管按照本实施意见办理。本实施意见施行后，《漳州市住房和城乡建设局关于印发<漳州市商品房预售资金监管实施意见>的通知》（漳建房〔2015〕47号）停止执行。各县（市、区）建设局，漳州、常山、古雷开发区建设局，漳州台商投资区、漳州高新区建设局可参照本实施意见制定辖区内预售资金的监管办法。

附件：1.漳州市区商品房预售资金专用账户监管协议书

      2.关于设立商品房预售资金专用账户通知书

      3.漳州市区商品房预售资金使用申请表

附旧版通知：漳州市住房和城乡建设局关于印发《漳州市区商品房预售资金监管实施意见》的通知（漳建房〔2015〕47号）

各县（市、区）建设局，漳州、常山、古雷开发区建设局，漳州台商投资区、漳州高新区建设局，市区各房地产开发企业：

为加强商品房预售资金的监督管理，切实有效规范商品房预售资金的收存使用行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，特制定《漳州市区商品房预售资金监管实施意见》。现将《漳州市区商品房预售资金监管实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

2015年7月30日

漳州市区商品房预售资金监管实施意见

为进一步加强商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金的收存使用行为，确保预售商品房所得的款项用于项目的开发建设，维护商品房交易双方的合法权益，有效促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律、法规和规章的规定，结合实际，就市区商品房的预售资金监督管理制定如下实施意见。

一、商品房预售资金监管适用于预售环节，不包括现房销售。商品房预售资金监管实行政府全程监管、专款专用原则。预售资金要全部纳入监管账户实施监管。

二、凡经批准在建的商品房项目，预售人（报预售商品房的房地产开发经营企业，下同）在向市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）申办《商品房预售许可证》之前，预售人须选择商业银行作为商品房预售资金专用账户（以下简称专用账户）的开户银行（以下简称监管银行），按照一个预售许可对应一个账户的原则在监管银行开设专用账户，同时有多个在建项目申办《商品房预售许可证》的，应分别设立专用账户。预售人凭银行出具的《设立商品房预售资金专用账户通知书》，与市住建局、监管银行三方签订《商品房预售资金专用账户监管协议书》（以下简称监管协议书）。

预售人因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，或由于监管银行服务等原因需变更开户银行，经市住建局同意增设或变更专用账户后，按上款要求签订监管协议书。

若预售人在原监管银行有设定土地证、在建工程抵押贷款的，申请增设或变更开户银行前，预售人应征得原监管银行同意，并出具原监管银行允许增设或变更监管银行的函件给市住建局。

三、预售许可证应当载明预售人和监管银行名称、账号、预售房项目、坐落位置、建筑面积等内容。预售许可证核发后，新增设或变更的专用账户，其监管协议书应向预售审批、商品房备案等单位报备，不再变更预售许可证。同时，预售人有义务告知购房人有关变更情况。

四、预售人预售商品房必须与购房人签订统一制定的《商品房买卖合同》，并在合同中注明预售资金存入的专用账户名称、账号。

《商品房买卖合同》签订后30日内，预售人须凭监管银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理备案登记，市房地产交易与房屋权属登记发证中心应当核对监管银行出具的付款凭证，以后建设期内各期预售资金的收存预售人必须向购房人出具存入专用账户的进账单，不得擅自收存购房人支付的预售资金。

购房人办理的按揭贷款，发放贷款的银行应在借款合同中明确按监管协议书将款项转入指定的专用账户，市房地产交易与房屋权属登记发证中心在为其办理抵押登记时应审查。

五、商品房预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款、办公费用、银行贷款及利息、销售代理费用和广告费、法定税费及土地出让金，不得挪作他用。但用于土地出让金和银行到期贷款的支付，应在工程主体封顶后并且满足本实施意见第六条关于资金监管要求的前提下，在本项目土地出让金和银行到期贷款的额度内，视专用账户的资金余额情况予以核准。

预售人应当结合工程实际认真如实编制用款计划书，在首次预售资金申请核拨前提交市住建局。用款计划书应列明项目销售收入预算总额、项目工程预算总额、土地出让金成本、银行贷款及利息费用、销售代理费用和广告费用、法定税费，其中项目工程预算总额应列明包括单体工程、市政道路绿化、配套设施的建筑造价以及建设单位提供的建筑材料款、设备款等方面的预算清册。

用款计划书还应按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点编制建筑材料、设备、项目建设施工进度款等方面的各阶段用款计划，并按计划分次提出预售资金核拨申请。项目其余产生的银行贷款利息、销售代理费用和广告费用、法定税费等用款申请应按实提出，其中销售代理费用指的是在办理商品房预售许可时提交的与有备案资质的营销代理机构签订的营销代理合同所发生的费用。

市住建局应结合项目建筑面积以及漳州市建设工程造价管理部门每年公布的建筑工程单位造价，对用款计划书列明的项目工程预算总额进行评估。项目工程预算总额作为预售资金核拨额度以及建设工程竣工后资金留存的依据。项目工程预算总额或用款计划明显失实的不予核拨预售资金。

项目工程建设过程中，因工程造价、建筑材料、设备价款出现实际较大变动情况时，可以修订用款计划书和用款计划并及时向市住建局重新报备。

六、预售资金按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。具体按以下要求办理：

（一）工程主体封顶时，账户应留足项目工程预算总额（不包括土地出让金）40%的资金额度（精装修项目留足50%）。应收未收款和后续预售资金可以测算进“项目工程预算总额40%”的资金额度内。对暂定资质房地产开发企业的开发项目，在工程主体封顶时还应提交主体结构分部验收合格证明方能申请后续的预售资金核拨。

（二）完成室内外装修至单体验收期间，账户应留足项目工程预算总额20%的资金额度，确保室外工程建设的顺利完成。应收未收款和后续预售资金可以测算进“项目工程预算总额20%”的资金额度内。

（三）取得《商品房竣工验收备案证明》后，账户应留足项目工程预算总额3%的资金额度（不包含开发企业代收代缴的住宅专项维修资金），确保质量保修金及时用于工程质量保修，专款专用。

七、预售人使用商品房预售资金时，应向市住建局提交下列文件：

（一）商品房预售资金使用申请表；

（二）用于支付建设施工进度款，提供经市住建局备案的工程施工合同、施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请，用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同和施工监理单位意见；用于支付法定税费的，提供纳税申报表；用于支付银行贷款及利息的，提供与银行的信贷合同；用于支付销售代理费用，提供与营销机构的营销代理合同；用于支付广告费用的，提供广告代理合同。

（三）除了支付法定税费和到期银行贷款以及利息外，还应提供申报项目发生金额的正式发票复印件（加盖单位公章，原件核对）；

（四）专用账户的资金余额凭证以及上一次核准款项的拨款对账单。

八、市住建局收到预售人的用款申请后，按下列程序办理，并在3个工作日内作出答复：

（一）审查预售人提供的资料；

（二）核定用款额度。用于支付建设施工进度款的，根据施工合同约定工程进度、施工单位用款申请和监理单位的证明予以核准用款。用于支付购买建筑材料、设备、到期银行贷款和利息、营销代理和广告费用的，根据相关合同约定和监理单位意见予以核准用款，用于支付法定税费的根据税费申报表的金额予以核准用款（核准前应审核上一次税费申报支付落实情况，对发现有虚报税费金额的按第十四条款处理）。建筑材料款、设备款资金已包含在工程施工进度款项中的，不予受理预售资金核拨申请。核准建筑材料、设备、工程等款项的应结合各阶段的用款计划金额合理监管。

同意使用商品房预售资金的，在申请表上出具监管意见，监管银行凭监管意见办理商品房预售资金拨付手续。不同意使用的，应当以书面形式说明理由。

九、预售人除上述用款外，在优先保证预售资金支付工程款的前提下，可申请一定额度的资金作为办公费用，办公费用按照存进专用账户预售资金总额的15%比例予以核拨。

十、预售人应将经银行盖章的专用账户的每月对账单于次月10日前提供给市住建局。

十一、市住建局应对商品房预售情况与资金入账情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监督检查，确保预售资金用于项目建设。

十二、预售商品房项目竣工通过验收备案后并办理项目产权初始登记，且相关施工企业与房地产开发企业签订工程款结算协议或无拖欠工程款和其它欠款的前提下，预售人可向市住建局申请撤销专用账户监控。经市住建局同意后，向银行办理结算手续，解除商品房预售资金的监管。

在撤销专用账户监管申请时，预售资金中应提取项目工程预算总额3%的资金额度确保项目工程质量保修金能及时用于工程质量保修。具体可以为以下三种方式的任何一种，即：（一）专用账户不申请解控，账户中留足项目工程预算总额3%的资金额度；（二）专用账户申请解控，从预售资金中提取项目工程预算总额3%的资金额度转入市住建局在商业银行开设的质量保修金专用监管账户存储，自存入账户之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息；（三）不提取3%预售资金额度的，由开发建设单位指定在售的专用账户增加上述额度，没有后续商品房项目的，应提供专业担保公司出具以开发建设单位为受益人的担保函，担保资金额度为项目工程预算总额的3%，担保年限5年。

采取第（一）或第（二）种方式的，质量保修期间的维修费用可以从留存的项目工程预算总额3%的资金额度中列支，由开发建设单位先行垫付。维修工程竣工验收合格后，建设单位凭有资质的中介机构审核的工程决算书、费用结算票据及维修工程验收合格证明等资料，向市住建局申请划转维修费用，5万元以下的小额维修，建设单位凭费用结算票据报批，留存的项目工程预算总额3%的资金额度自取得《商品房竣工验收备案证明》满5年后，剩余资金连同利息归还开发建设单位。

十三、预售人出现下列情形之一的，暂停拨付专用账户内的预售资金：

（一）存在违法违规行为导致工程停工的；

（二）存在严重质量问题的；

（三）未按期交付使用或存在未按期交付使用风险的；

（四）其他违反商品房预售资金监管的情形。

十四、预售人未取得《商品房预售许可证》预售商品房的或违规收取定金性质费用的，擅自收存、不按规定使用商品房预售款项的，将依照有关法律、法规和规章的规定予以处理，同时，将其不良行为记入企业的信用档案。

十五、预售人出现逃避资金监管、未按核拨用途使用资金、提供虚假施工进度证明或虚假合同以及其它方式超前超额骗取预售资金等违反预售资金监管行为的，责令限期整改，并依照有关法律、法规和规章的规定予以处理。整改期间，暂停该项目的商品房网签及相关业务办理。

十六、监管银行违反预售资金监管的规定，未经市住建局监管同意擅自拨付商品房预售资金、擅自划拨归还贷款、或者不按要求拨付，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应责任外，三年内停止其作为商品房预售资金监管的协作单位。

十七、本实施意见自2015年9月1日起施行，有效期五年。施行日之前已办理预售许可的预售资金仍由各商业银行监管。本实施意见施行后，《漳州市住房和城乡建设局关于加强指导和服务我市房地产市场监管的通知》（漳建房〔2012〕29号）第三条第（一）款有关暂定资质房地产开发企业应提交的质量担保函规定，一并停止执行。各县（市、区）建设局，漳州、常山、古雷开发区建设局，漳州台商投资区、漳州高新区建设局可参照本实施意见制定辖区内预售资金的监管办法。

来源：漳州市住房和城乡建设局